Sábado, Enero 18, 2020
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

'Actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas'

Con mucha frecuencia se nos presentan problemas de propietarios o inquilinos de viviendas y locales que de forma asidua causan molestias al resto de vecinos, perturbando la habitabilidad.

El Artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal regula el procedimiento que pueden utilizar las comunidades de propietarios en defensa de los intereses y derechos de los copropietarios, además de establecer la posible sanción consistente en la privación del uso de la vivienda o local por término de tres años, y en su caso, la resolución del contrato por parte del arrendador, y así se viene pronunciando la jurisprudencia, especial Sentencias del Tribunal Supremo.

Para llegar a conclusiones, se tiene que llevar un trámite previo que consiste en aplicar el expresado artículo, requiriendo a quien realice la actividad prohibida, molestas, insalubres, peligrosa o ilícita, el cese inmediato de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. La Ley no establece que se deba requerir de forma fehaciente, aunque es aconsejable hacer así, sobre todo cuando tiene visos de terminar en el juzgado.

çTampoco dispone de forma clara este artículo si hay que requerir a quien causa las molestias, arrendatario de la vivienda o local, o si debe de hacerse al propietario, sin embargo se deduce cuando dice “si el infractor persistiera en la conducta” por lo que se entiende que es a quien molesta, aunque algunas veces es difícil conocer su datos si es inquilino. Desde luego es aconsejable para el caso de estar la vivienda o local arrendado, requerir al propietario e inquilino, ya que el propietario puede verse inmerso en un procedimiento judicial.

Tampoco dispone que plazo debe de conceder la comunidad para el cese de las molestias, aunque debe de entenderse que será el tiempo suficiente para resolver la situación. Y es mi criterio personal que con 30 días es más que suficiente.

Lo que si  dispone la Ley que el requerimiento lo debe de hacer el presidente como representante legal de la comunidad a iniciativa propia o a requerimiento de los propietarios.

Si el infractor persiste en su conducta, el presidente previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá establecer contra el infractor la acción de cesación que se sustanciara en juicio ordinario, que presentada la demanda, acompañada de la acreditación de requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo de la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad, para que se decrete la cesación inmediata de la actividad prohibida, para ello será necesario que se acrediten suficientes indicios de la actividad y sus perjuicios, con la aportación de pruebas que justifiquen de forma clara la infracción, una de ellas podría ser la denuncia periódica a la Policía.

En la demanda se puede solicitar una indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, que deben de ser cuantificados en consecuencia de la actividad desarrollada.


 

Tipo de acuerdo según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal

La Regla sexta del expresado artículo dispone: Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Inicialmente el acuerdo de unanimidad ha de obtenerse en la Junta de Propietarios, siendo importante considerar que “la abstención en la Junta impide el acuerdo” De obtenerse en la Junta la unanimidad, hay que notificar a los no asistentes conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1 h) para que tenga 30 días desde la recepción para salvar el voto, de no salvarlo están a favor. Salvar el voto tiene dos significados: votar en contra y reservarse el derecho de impugnar el acuerdo.

Preguntas más comunes:
¿Qué consideración tienen los morosos ausentes a la hora de votar? ¿Podrán salvar el voto dentro de los 30 días pagando la deuda?
No, el artículo 15.2 dispone que los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago e todas las deudas vencidas con la comunidad, podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto.

Es muy lógico que si al propietario que asiste a la junta se le impide votar por ser deudor, es evidente que el ausente que esté en situación de mora, no podrá hacer constar su discrepancia en el plazo de 30 días, ni aún pagando después de celebrarse la Junta de propietarios.
Solo en las votaciones que impliquen la modificación del coeficiente de alguna de las fincas, los propietarios deudores podrán votar o salvar el voto.

No hay una clara postura sobre el tema de las abstenciones y en consecuencia la inseguridad es aplastante, ya que entendemos que no obstaculizan la concesión de la unanimidad, aunque existe un sector doctrinal y jurisprudencial que exigen que todos los  votos sean positivos para entender adoptado el acuerdo por unanimidad.

Finalmente, lo que debe mantenerse es que el espíritu de la Ley y la previsión del artículo 17.6 pasan por garantizar que la unanimidad se forma siempre que no exista una expresa oposición de uno o varios de los propietarios en Junta o fuera de ella, por lo que la abstención después de la junta no supone oposición y debe computar como voto positivo, pues abstenerse no es votar a favor.

 

'Deontología profesional del administrador de fincas colegiado'

La deontológica de la profesión, así como la trascendencia de los bienes jurídicos que protegen o se ven afectados en el ejercicio profesional, es un debate clásico y recurrente de la sociedad.

De la importancia de estos bienes jurídicos que el ciudadano confía al profesional, se derivan varias cuestiones esenciales, de las que destaco, la necesaria relación de confianza entre el profesional y el ciudadano que se convierte en usuario de sus servicios, la función fundamental que cumple la deontología asegurando la confidencialidad de los profesionales y por último, el papel que deben de asumir y cumplir los colegios profesionales en la protección del ciudadano y de la labor profesional.

No es la primera vez que expreso mi convicción de que la deontología cumple una misión esencial en el ejercicio del profesional y de unos procedimientos que plasmen de manera eficaz y efectiva esta regulación, y estaremos asegurando que ejercen su cometido de manera profesional, fortaleciendo al mismo tiempo que respaldando el ejercicio de profesionales confiables, es decir, de aquellos competentes y comprometidos, quienes serán finalmente dignos de la confianza de los ciudadanos convertidos en los usuarios de sus servicios.

En lo que respecta al Colegio Profesional, se configura como Corporación de derecho público amparado por la ley. La Ley de Colegios Profesionales indica varios fines esenciales en los colegios y de ello, se interesan especialmente dos: la defensa de los intereses de los profesionales de los colegiados y la protección de los intereses de los consumidores y usuarios de los servicios de sus colegiados.

¿Con que herramientas cuentan los colegios profesionales para velar por la defensa de los consumidores y por la responsabilidad del profesional? Principalmente con una, la deontología profesional, y que la entiendo como el principio de ética pública que deben marcar la actuación de los profesionales que velen por el compromiso y la competencia de los profesionales.

¿Por qué son necesarios los colegios profesionales para la protección del consumidor en determinados casos? No todos los consumidores tienen una corporación de derecho público a la que acudir en caso de mala praxis, ni todos los profesionales tienen un colegio profesional.

El título previo, unido a la colegiación y al sometimiento a determinadas normas deontológicas, suponen la garantía que tiene el ciudadano de que el profesional en el que está depositando el futuro de alguno de sus derechos cumple un mínimo de fiabilidad.

En definitiva, la principal fundamentación de la existencia de los colegios profesionales debemos encontrarla en la deontología profesional.
 

   

'Las innovaciones y mejoras'

De indiscutible interés es el tema que a diario se plantea entre los vecinos, cada vez más agudizado por la falta de presión en las líneas de agua, llegando en muchos casos a no abastecer a partir de determinada altura del edificio. Situación que empeorará en lo sucesivo.

Las empresas que tienen la concesión por parte de los Ayuntamientos, se ven obligados por mandato superior a bajar la presión por la noche y ahorrar como consecuencia de la sequía, lo que produce verdaderos problemas a los habitantes de las ciudades, especialmente en los edificios a cuyas viviendas de altura no llega con presión.

Las Ordenanzas Municipales prohíben la instalación de bombas directamente a la red, y la única solución (como ejemplo) es la instalación de un depósito, y un equipo de bombas para conseguir la presión suficiente y abastecer a las viviendas a partir de la planta que no tenga presión.
A su vez se plantea en la mayoría de los casos la falta de sitio comunitario para la instalación del depósito, por lo que hay que hacer un estudio por técnico competente para darle solución, y el otro problema es la adopción del acuerdo en la Junta de Propietarios por la disidencia de algunos al entender que es una innovación o mejora, y a él no le hace falta.

Planteado de esta forma, siempre habrá propietarios disidentes, especialmente entre quienes no se les conecta el equipo por no ser necesario al tener presión desde la red de calle,  pero analizando el contenido del 17.4 de la Ley, el tema planteado, no se trata de una innovación no necesaria, ni mejora no requerida para la habitabilidad, ya que el agua es necesaria para la habitabilidad, por lo que debe de imperar lo dispuesto en el artículo 10.1 a) de la L.P.H. que dispone: Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, seguridad, “habitabilidad”

Una vivienda no puede ser habitable si no tiene agua, y la comunidad por acuerdo de mayoría simple, Art. 17.7 de la Ley debe de adoptar el acuerdo. Al disidente solo le queda el camino del artículo 18 L.P.H., esto es, la impugnación judicial.
 

 

'El mantenimiento de la edificación'

La idea del mantenimiento de los edificios es algo que poco a poco va calando en nuestro entorno social, pero que todavía dista mucho de alcanzar el grado de aplicación práctica que sería deseable.

En otros ámbitos de la vida cotidiana se ha asumido mejor el concepto de prevención, por ejemplo en el terreno sanitario, frente al tradicional de reparación. Frecuentes campañas de difusión en distintos medios de comunicación, especialmente la televisión, han conseguido extender el concepto de medicina preventiva como la fórmula para mantener un buen estado de salud y así evitar o, al menos minimizar el riesgo de aparición de enfermedades.

Frente a la medicina tradicional que giraba en torno a la enfermedad, su aparición, tratamiento y curación, está la medicina preventiva y se fundamenta en el mantenimiento y conservación de la salud. Se concreta en el establecimiento de ciertas pautas de comportamiento en la vida cotidiana, como pueden ser hábitos alimenticios, ejercicio físico, prácticas higiénico-sanitarias comunes, vacunas, revisiones médicas periódicas, etc. Todo ello se enmarca dentro del concepto asumido de salud frente a enfermedad.

En otros terrenos de lo cotidiano también está extendido este concepto, por ejemplo en el del automóvil. Todos sabemos que para que un automóvil funcione correctamente es básico someterse a una serie de revisiones periódicas y a unas determinadas labores de mantenimiento, todo ello recogido en un manual de mantenimiento que se entrega junto con el resto de documentación, en él se marca las pautas de cambios de aceites, controles de niveles, sustitución de piezas, duración de neumáticos, batería, etc. Por encima de todo, hay una cuestión de concepto: nadie duda de la necesidad de este mantenimiento y se acepta como evidente que para que un coche funcione hay que cuidarlo.

Un edificio, que en muchos aspectos es asimilable hoy día a un automóvil, necesita también de mantenimiento. La similitud entre una vivienda y un automóvil va más allá de lo que a primera vista pudiera parecer: los dos son productos manufacturados, no artesanales. La mayor parte de sus componentes están fabricados previamente en serie y luego montados y ensamblados en obra o taller. El nivel de prestaciones que proporcionan es cada vez mayor a costa de ser más complejos y sofisticados. Su funcionamiento depende del suministro de algún tipo de energía -gasoil, electricidad, gas ... Se podría seguir enumerando las similitudes entre uno y otro para terminar concluyendo que, también en la necesidad de ambos de tener un mantenimiento y unas revisiones periódicas, existe una correlación. La gran diferencia es que en un caso está asumida por el usuario y en otro no. Una vivienda, un edificio necesita también un mantenimiento debido fundamentalmente a la complejidad cada vez mayor que tienen sus instalaciones. Este mantenimiento es el que nos permite, como en la medicina preventiva de la que hablamos antes, conservarlo en un buen estado de salud, y de paso, obtener un ahorro importante al evitar la aparición de averías y desperfectos de difícil reparación. No conviene olvidar que, en muchos casos, el costo de las reparaciones en los edificios se ve agravado por los daños producidos por la avería más que por la propia avería. Caso concreto de las fugas de agua.

En este contexto es importante la labor de los Administradores de Fincas en el sentido de promover y difundir la idea de la Previsión, la "cultura del mantenimiento" frente a la más extendida de la reparación, « ya se arreglará cuando haga falta ». Entonces... será mucho más caro y engorroso.

   

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