Jueves, Junio 20, 2019
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

'Cierre de plazas de garaje e instalación de pivotes o bolardos'

Se nos consulta con relativa frecuencia acerca de la posibilidad del cierre de las plazas de garaje existentes en el sótano, dotado de acceso directo desde la calle por una rampa y susceptible de aprovechamiento independiente, que además participa en los gastos de los elementos comunes del edificio como dispone el artículo 396 del Código Civil, y por su destino acogen plazas de garaje, y da lugar que en su interior se produzca con precisión las dimensiones y colindancias de las plazas de garaje, y la participación de estas en los elementos comunes del garaje, y entre otros los gastos propios de la conservación, mantenimiento, impuestos de reserva de  acceso (Vado), otras veces IBI común todos.

Los elementos comunes del garaje son de uso particular de los propietarios que con finca independiente o propiedad pro indiviso utilizan para el servicio de aparcamiento, contemplados como espacios de la superficie del sótano, delimitados por su situación y dimensiones pero sin cerrar.

Salvo que la situación haya sido alterada por acuerdo de los copropietarios, o por que así lo contemple las Normas de la Escritura de Obra Nueva y División o Estatutos comunitarios, la posibilidad de que las plazas de garaje puedan ser cerradas con mampostería o cualquier otro material de obra, sustituyendo la identificación de cada plaza, según su posición y dimensiones mediante señales, no se puede hacer el cerramiento de ese espacio delimitado, aunque sea propiedad privativa, o uso exclusivo, pues su integración en una propiedad horizontal, supone una clara modificación de la configuración o estado exterior del conjunto del garaje, actuación que trasciende a las facultades de modificaciones previstas en la Ley de Propiedad, especialmente en los artículos 7.1 que dispone: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario”.

El Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que la unanimidad del total de los propietarios sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el “título constitutivo” de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, para el caso de que estos cierres no estuvieran establecidos en los estatutos legalizados, requeriría el acuerdo de la mayoría cualificada de las 3/5 partes del total de los propietarios y cuotas de participación.

De todas formas, la autorización comunitaria habría que contrastarla con la Ordenanza Municipal al respecto por si el cierre no cumpliera con las normas establecidas, téngase en cuenta que un cierre entre líneas, traería consigo cerrar lateralmente a las plazas colindantes, con el consiguiente perjuicio, ya que el uso seria limitado, incluso algunas veces imposible, ya que se llegaría al caso de no poder abrir la puerta de su vehículo aparcados entrelíneas.

En cuanto a la instalación de bolardos o pivotes abatibles para limitar el uso y circulación por terceros de la plaza de garaje, hay poca jurisprudencia al respecto, pero una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 14 de junio de 2006, dispuso que la instalación llevada a cabo dentro de los límites de la plaza de garaje, y distanciadas entre líneas, teniendo por finalidad el evitar la utilización por terceros, de modo que no advirtiendo que su colocación perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los demás usuarios de plazas de garaje la utilización de las mismas según su derecho para la realización de las maniobras de circulación, aunque es obvio que ya se dispone de viales y suficientes zonas o espacios de uso común, por donde también deben de transitar los peatones que puedan apercibirles de la existencia del pivote en zona suficiente iluminada del garaje, y asumiendo el propietario del bolardo la responsabilidad por la instalación en caso de accidente.

Opino profesionalmente y aconsejo no hacer una instalación de pivote o  bolardo sin contar con la Junta de propietarios, tema que al llevarlo al orden del día, requeriría un acuerdo de mayoría simple.

 

'Ascensores: seguridad y competencia'

Afortunadamente, el transporte vertical es el medio de transporte más seguro que existe y esto es así porque, si nos damos cuenta, antes de que utilicemos el autobús, la moto, o nuestro propio turismo, prácticamente todos los habitantes de nuestra ciudad utilizamos primero el ascensor.

Y, ¿por qué es el más seguro? ¿por qué el índice de accidentes es tan bajo?. Pues la respuesta es sencilla; porque todos los ascensores tienen una empresa conservadora que se encarga de revisar, engrasar y reparar periódicamente la instalación, lo que evita que los ascensores ocupen la sección de sucesos en los medios informativos.

La seguridad es, por supuesto, el objetivo prioritario de las empresas conservadoras de ascensores que disponen en sus plantillas de personal especializado y cualificado en electricidad, mecánica y electrónica a la vez. Además, la rapidez en la atención de los avisos de averías, atrapamiento, la calidad de los repuestos y materias primas utilizadas, el cumplimiento de los requisitos que impone el vigente Reglamento de Aparatos Elevadores (RAE), etc., tiene el coste que las empresas no pueden reducir, so pena de afectar a la calidad del servicio prestado.

Si las empresas conservadoras ofrecen sus servicios con un precio sensiblemente inferior al resto de la competencia lo estarán haciendo a costa de la calidad de su servicio. Sus mecánicos no serán los mejores especialistas pues tendrán que pagarles menos, sus repuestos serán de peor calidad o, incluso, reciclados de otras instalaciones, no podrá cumplir los requisitos que exige el RAE y, en definitiva, todos estos factores afectarán mucho antes de lo que el cliente piensa a su seguridad, todo ello salvo que la política empresarial sea una reducción de los ingresos empresariales en beneficio del cliente.

A los administradores de fincas no es necesario explicarles la importancia y nivel de exigencia de las normativas comunitarias y, también, el coste que supone su aplicación en las empresas del sector con los programas de formación necesarios, adecuación de instaladores, etc.. En definitiva, siempre han dicho los publicistas que "la calidad tiene un precio y la seguridad también”.

El servicio de mantenimiento de ascensores tiene un coste; la libre competencia entre las empresas tiene un límite y este es el coste mínimo del servicio que prestan porque por debajo del coste es evidente que la seguridad se resiente a muy corto plazo para el usuario. Evidentemente, las empresas que basen su oferta en el precio en lugar de hacerlo en la calidad de su servicio acabarán desapareciendo en pocos años, como también ocurre profesionalmente en los servicios que prestan los Administradores de Fincas, por eso muchas veces discutir a la baja el coste del mantenimiento del ascensor cambiando de empresas o los honorarios del Administrador, no debe ser de interés a los copropietarios, hay que valorar por encima de todo, la calidad, servicios de atención que se prestan, y profesionalidad, (nadie da euros por céntimos), todo es a costa de algo, y afecta a la calidad, responsabilidad, profesionalidad. El buen hacer tiene un coste.

En definitiva, se acabarán los tiempos de "yo se lo hago más barato" porque estamos jugando con la seguridad y economía de los usuarios, por los nuevos tiempos de, "nuestra empresa ofrece un servicio de calidad, seguridad y eficacia”, eso sí, a un precio razonable.

 

Los complejos inmobiliarios, mancomunidades o agrupaciones de comunidades

La Ley de Propiedad Horizontal, Ley 8/1999 de 6 de abril, da respuesta a la problemática de los conjuntos inmobiliarios, hoy recogidos en los artículos 2 c) y 24.

La definición de los complejos inmobiliarios, ahora sobre bases amplias permiten abarcar las distintas realidades físicas y jurídicas, a un conjunto de edificios en régimen de propiedad horizontal, con una urbanización privada con diversas instalaciones, como pueden ser zonas de recreo, piscina, pistas de tenis, viales, etc.

La  variedad de los complejos inmobiliarios están comprendidos en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y los define de las siguientes formas:

1. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino sea la vivienda o locales.
Participar los titulares de estos inmuebles, con carácter inherente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarias, viales, instalaciones, servicios.
Por lo tanto que entre dichos inmuebles y los elementos comunes exista una relación jurídica, análoga a la que se da en propiedad horizontal.

2. La Ley establece dos grandes posibilidades organizativas para los complejos inmobiliarios.
a) Constituirse en una sola comunidad a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5, esto es, hacer el título constitutivo de propiedad por pisos o locales, fijándose los nuevos coeficientes de participación que le corresponda, reglas y estatutos. Esta constitución requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizados por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios:
a) En las agrupaciones de comunidades la Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
Estas son las formas en las que pudieran adaptarse  las comunidades o complejos según dispone la Ley de Propiedad Horizontal, y pueden trasformarse  por los acuerdos que determina la Ley de Propiedad Horizontal.

La realidad, a veces sorprendente, es que se trata de desfigurar la personalidad jurídica de una Mancomunidad con la de una Agrupación, y es que naciendo una serie de Comunidades con suma de coeficiente cien cada una, y además con coeficiente para la Mancomunidad  sobre los elementos comunes generales de todos, y constando en el  Titulo Constitutivo como tal Mancomunidad, algunos, tratan de desfigurar la realidad y personalidad jurídica, convirtiendo la mancomunidad en agrupación de comunidades.

Cosa distinta será que las propiedades independientes de cada comunidad con coeficiente 100% de cada una de ellas, pretendan gestionar desde la agrupación los presupuestos y gastos de cada una de las comunidades, entonces entraríamos en una presunta ilegalidad, puesto que la agrupación de comunidades solo administrará los elementos comunes del conjunto, y la Junta de propietarios, salvo acuerdo en contrario, estará constituida por los presidentes de cada una de las comunidades.
El cambio de la figura de Mancomunidad a Agrupación, requeriría el acuerdo unánime de todos los propietarios de cada una de las Comunidades por así disponerlo el artículo 17.6ª de la Ley de Propiedad Horizontal, y unos gastos muy elevados de requerimientos, Notaria, Registro de la Propiedad, modificación de coeficientes de todas las fincas registrales, normas y estatutos, etc.

Consecuentemente con lo expuesto, y para que los acuerdos sean legítimos, hay que respetar la figura jurídica de la Mancomunidad, la Agrupación tiene otra tipología jurídica, dispuesta en el artículo 24 de la ley de Propiedad Horizontal. Todo lo demás es ir en contra de Ley.

   

'El administrador de fincas'

Hace más de 30 años entré a formar parte de este gremio de profesionales, con la ilusión y las ganas de aprender, típicas de un hombre medianamente joven, y al día de hoy, y tras mucha práctica profesional, y compartir despacho con cinco administradores de fincas colegiados, y otros profesionales del derecho y economía, he llegado a adquirir la idea que la profesionalidad, la honradez y el trabajo, son piezas claves que se llevan por bandera. Así se lo he inculcado a los compañeros de despacho, a nuestros empleados y colaboradores, como a quienes han hecho prácticas profesionales con nosotros, que al tiempo lo han recordado y agradecido.

Desde mucho antes de mi colegiación tuve la idea de dedicarme a esto de administrar, y aún habiendo investigado la profesión, y tener la preparación suficiente, no tenía los conocimientos de dos órganos vitales en la profesión, como son la capacidad conciliadora necesaria para intentar salvar conflictos entre los vecinos y la formación de administrador basada principalmente en temas laborales, derecho, economía, técnicos en al edificación, seguros generales y humanísticos. Los profesionales que con esta meta se vienen formando en todas estas materias, pueden afrontar con rigor la dura tarea de la profesión.

Estos rasgos distintivos pueden ofrecer al administrado la importancia de la labor que desempeña y de los temas jurídicos del ejercicio diario, de ahí la importancia de que el ciudadano confíe en el profesional, destacando la necesaria relación de confiabilidad entre el administrado y el profesional.

Por eso la deontológica cumple una misión especial en el ejercicio profesional mediante su regulación en esta materia, que plasme de forma eficaz y efectiva la regulación, estaremos asegurando que ejercemos el cometido y obtenemos la confianza del administrado en ejercicio profesional confiable, competente y comprometido.

Por otro lado, y con respecto al Colegio profesional, es una corporación de derecho público amparado por ley, y entre otros, interesan especialmente dos cometidos: la defensa de los intereses profesionales de los colegiados y la protección de los intereses de los administrados.

Quizá el lector no entienda con este argumento el porqué de catalogarlo como una meta, pues la meta no está en la profesión misma, sino en las circunstancias que a veces la rodean, ya que si la profesión por si sola puede ser problemática, lo es mucho más, sabiendo de la existencia de la competencia desleal y de personas sin cualificación profesional suficiente, y legalmente reconocida para ejercer las funciones según lo previsto en  la Ley de Propiedad Horizontal.

Si a toda persona por el trabajo que realiza le complace sentirse valorada por su superior (quien le paga por el trabajo) y respetada por sus compañeros, en nuestro mundo, me da la sensación que no se alcanza, pues existe una enorme presión por parte de la sociedad intentando reducir sus gastos, y en algunos casos, no se dan cuenta de que el Legislador incrementa las obligaciones de nuestros clientes -las comunidades de propietarios- con lo que nuestro trabajo es mayor, más complejo, de una mayor responsabilidad, precisando una mayor experiencia y dedicación, que lógicamente tiene un coste, coste añadido como en nuestro caso al contar con profesionales colegiados en ejercicio, con garantías de un seguro de Responsabilidad Civil.

Una realidad social que hoy cobra más importancia por el contexto de crisis económica y de identidad que padecemos, pero no reducida al ámbito profesional sino de manera global es, cuando los administradores tenemos que defender la profesión y sus principios al tiempo que solicitamos nuestra justa retribución económica, porque deseamos ejercer nuestra dura profesión a cambio de la obtención de una contraprestación económica digna y esta sociedad neoliberal está convulsionando nuestra actividad, como pasa en otras muchas profesiones liberales.

La libre competencia es dura, en ella estamos, y en ese sistema deseamos permanecer respetando la Ley, pero no podemos permitir que nuestros clientes piensen que “el mayor enemigo del administrador sea nosotros mismos” con algunos burdos mensajes que encontramos con solo echar un vistazo a los medios. “El prestigio se hace trabajando, derrochando profesionalidad, seriedad y honradez, y sin duda, respetando al Colegio, la profesión y los compañeros”.

“La comunidad que cree que cuesta caro un profesional, no sabe lo caro que puede costar un incompetente”.

 

Los tejadillos, los tendederos y las máquinas de aire

Se trata, por así plantearse con alguna asiduidad, que los propietarios de la primera planta del edificio tienen una terraza en propiedad, o es anejo, o esta terraza es un elemento común del edificio por ser cubierta del local, pero a su vez las normas comunitarias o estatutos inscritos les dan la exclusividad de uso y consecuentemente la obligación de conservación y mantenimiento.

El problema comienza cuando estos propietarios y por la política de hechos consumados proceden a colocar en la terraza un tejadillo tipo teja,  PVC, etc. para evitar que el agua que desprende la ropa tendida de las viviendas superiores manche o moje su ropa o caiga sobre la expresada terraza, y es aquí cuando además surge la queja del tecno del piso superior que no pueden tender adecuadamente la ropa por rozar las sábanas con el tejadillo y además este tejadillo no tiene la limpieza adecuada con lo que se les ensucia la  ropa tendida.

De abusiva sí puede considerarse la acción de quien sin contar con la  Comunidad de Propietarios, por la vía de hechos consumados realiza una obra que afecta a elementos comunes, y de ello se interpreta por la Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 7.1,  y 17, que esta alteración de la cosa común debe someterse a la consideración de la Junta y aprobarse por acuerdo de las tres quintas partes de propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de cuotas de participación. En el caso presente, además de alterar el aspecto exterior o configuración de un elemento común como es la fachada posterior del edificio, la obra puede perjudicar los derechos de otro propietario, en concreto al propietario del segundo.

Entrando a analizar esta cuestión, y sin que exista ninguna norma aprobada, es una cuestión asidua en la vida comunitaria y profesional y nos encontraremos que se propone especialmente por los vecinos del segundo, que el vecino del primero quite el tejadillo ya que además sirve de escalo y le crea inseguridad.
La Junta reunida al efecto puede adoptar dos acuerdos: 1º.- que se apruebe por las tres quintas partes la instalación realizada. 2º.- que lo quite por acuerdo de mayoría simple. Y, no aprobada ninguna de las dos opciones, el propietario directamente afectado puede ejercitar la acción judicial.

Planteado así, y en cualquiera de los casos donde se tenga que accionar judicialmente, es importante estudiar todas las situaciones, y si ya tenemos claro que el tejadillo no es legal, tendremos que examinar la legalidad de los tendederos, aire acondicionado que también modifican la configuración requieren para su instalación el acuerdo de la Junta de propietarios.

Convivir en comunidad es algunas veces difícil, otras, la hacemos difícil, pero con buena voluntad se puede conseguir la existencia del tejadillo aprobado, bien instalado y mantenido, y el tendedero igualmente aprobado y un buen centrifugado de la ropa. El ceder cada uno un poco puede resultar muy bueno para todos, incluido el administrador.

   

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