Viernes, Julio 20, 2018
   
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Sentencia pionera en Cartagena que anula por abusivos todos los gastos de una hipoteca

El juzgado de Primera Instancia número 4, a través del magistrado Raúl Sánchez (en la foto adjunta), ha resuelto una demanda presentada por la compradora de una vivienda declarando nulas por abusivas varias de las cláusulas del contrato hipotecario y condenando al Banco Mare Nostrum a devolver a la demandante de la cantidad de 2.963,11 euros, más intereses legales, además de fijar el pago de las costas judiciales a la entidad prestataria.


El origen de esta causa está en la demanda presentada por una vecina sobre nulidad de cláusulas bancarias relativas a gastos derivados de préstamo hipotecario, comisiones por impagos y vencimiento anticipado. Es decir, solicitaba que se anulasen dichas cláusulas y el Banco Mare Nostrum fuese condenado a devolver las cantidades recibidas. La entidad bancaria se posicionó en que no existían requisitos para llevar a cabo dicha nulidad. Cabe apuntar que el prestamo hipotecario fue suscrito entre las partes en mayo de 2007 para la adquisición de una finca destinada a vivienda habitual. 

Tras no alcanzar un acuerdo las partes en una audiencia previa, se llegó a la celebración del juicio ante el magistrado Raúl Sánchez del juzgado de Primera Instancia número 4, quien ha estimado íntegramente la demanda, como refleja la sentencia, a la que ha tenido acceso este diario.

La cláusula V del contrato disponía: “Serán de cuenta de la parte prestataria todos los gastos que origine la escritura de préstamos y dos primeras copias, una para la Caja y otra para la parte prestataria, más otra simple, las modificaciones y cancelación, las relacionadas con la constitución de la garantía como Notaría, Impuestos y Registro, o los causados para la conservación y efectividad de la garantía como primas de seguros, impuestos, gastos de comunidad y salarios de trabajadores. También serán de cuenta de la parte prestataria los reembolsos o gastos relativos a tasaciones, gastos de gestoría relativos a la obtención de información registral y la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y de la oficina Liquidadora de Impuestos y los correspondientes a las escrituras y documentos que se citan en la cláusula décima”.

Al respecto, el juez considera que esta cláusula “lejos de asegurar una mínima reciprocidad entre los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que, a falta de pacto expreso entre las partes, la aplicación de la norma reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista”.

A continuación, sobre los gastos de gestoria, plasma en la sentencia: “La entidad bancaria impone al consumidor la contratación de los servicios de gestión de otra entidad mercantil, con la finalidad de que sea ésta quien se ocupe de la tramitación de la escritura pública (y la expedición de sus consiguientes copias) y de la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, repercutiendo su importe al consumidor. La gestión de los trámites previstos anteriormente se impone unilateralmente por el banco al consumidor (como condición general no solicitada expresamente), siendo la entidad gestora (como regla general) elegida o designada por el propio Banco, como en el supuesto de autos ha sucedido,y ello genera, en detrimento del consumidor,un importante desequilibrio de los derechos y obligaciones que cada una de las partes ostenta en la relación contractual, no habiendo sido aceptada tal cláusula por el consumidor en una negociación individual en igualdad de condiciones, siendo por tanto contraria a las exigencias de la buena fe”.

Más adelante se abordan los tributos que gravan el préstamo hipotecario, matizando el juez que en esta materia no existe “un consenso jurisprudencial al respecto”. Después de exponer las posturas que el Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea muestran sobre este asunto, concluye:
“De las consideraciones anteriores resulta que el artículo 6, apartado 1, de la directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que procede considerar, en principio, que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor. Por consiguiente, la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula debe tener como consecuencia, en principio el restablecimiento de la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.

De lo anterior se deduce que la obligación del Juez nacional de dejar sin aplicación una cláusula contractual abusiva que imponga el pago de importes que resulten ser cantidades indebidamente pagadas genera, en principio, el correspondiente efecto restitutorio en relación con tales importes.

Por consiguiente, si bien es verdad que corresponde a los Estados miembros, mediante sus respectivos Derechos nacionales, precisar las condiciones con arreglo a las cuales se declare el carácter abusivo de una cláusula contenida en un contrato y se materialicen los efectos jurídicos concretos de tal declaración, no es menos cierto que la declaración del carácter abusivo de la cláusula debe permitir que se restablezca la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido tal cláusula abusiva, concretamente mediante la constitución de un derecho a la restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el profesional en detrimento del consumidor en virtud de la cláusula abusiva”.


Otras cláusulas son las referentes a comisiones por impago (“es reiterada la jurisprudencia que considera nula por abusiva dicha cláusula ya que las entidades de crédito no deben cobrar dos veces por un mismo servicio”) y las de vencimiento anticipado y venta extrajudicial del bien hipotecado (“se impone al consumidor prestatario, o al menos permite imponerle, una sanción que resulta absolutamente desproporcionada con la entidad del incumplimiento”).

 

 

 

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