Jueves, Julio 18, 2019
   
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'El uso de la piscina por quienes no son propietarios de viviendas'

Entre los problemas que se plantean con determinada frecuencia en las comunidades, es el uso de elementos comunes especialmente por la utilización de piscina, jardines, juegos recreativos para niños, pistas deportivas, etc. por propietarios  que lo son exclusivamente de las plazas de garajes que pueden ser anejos a las viviendas o fincas registrales independientes.

La exclusión del uso, la conservación y mantenimientos de estos de elementos comunes previstos en el Artículo 396 del Código Civil, pueden venir legalmente establecidos en los Estatutos y/o Titulo Constitutivo por la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, y claro está, aceptado por los compradores de estas fincas en la propia escritura de compra.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece “El título de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local (se entienden también los garajes) expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano”

“En el mismo título se fijara la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución  judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuar de los servicios comunes”.

“El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio de derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”
Ahora bien, y pese a que en algunas comunidades no determine en el título constitutivo”

Expuesto lo anterior, señalaremos sobre lo dispuesto en el Art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el ejercicio del derecho o el orden al uso o destino del edificio, y a este respecto, la comunidad podrá adoptar un acuerdo al efecto para excluir del uso de la piscina a los propietarios de garajes, fundamentado que conforme al uso, el propietario de garaje lo debe utilizar conforme a su destino exclusivo, que es el aparcamiento de vehículos, toda vez y a diferencia con las viviendas, se entiende que el derecho de los expresados elementos comunes lo tienen los propietarios de las viviendas, que “sirven para el mejor uso y disfrute de quienes habitan” como dispone el 396 del Código Civil, y en una plaza de garaje no se habita.

Pero aún no siendo necesario el acuerdo de la Junta, el artículo 396 del Código Civil alude a los elementos comunes como aquellos necesarios “para el adecuado uso y disfrute de la propiedad privada”, y parece evidente que la piscina o cualquier otra instalación deportiva, recreativa, etc. sirven para mejor uso y disfrute de quien habita en el inmueble y no guardan relación con el disfrute de una plaza de aparcamiento donde  no se habita, y que exclusivamente se destina al aparcamiento de vehículo.

 

'Cierre de plazas de garaje e instalación de pivotes o bolardos'

Se nos consulta con relativa frecuencia acerca de la posibilidad del cierre de las plazas de garaje existentes en el sótano, dotado de acceso directo desde la calle por una rampa y susceptible de aprovechamiento independiente, que además participa en los gastos de los elementos comunes del edificio como dispone el artículo 396 del Código Civil, y por su destino acogen plazas de garaje, y da lugar que en su interior se produzca con precisión las dimensiones y colindancias de las plazas de garaje, y la participación de estas en los elementos comunes del garaje, y entre otros los gastos propios de la conservación, mantenimiento, impuestos de reserva de  acceso (Vado), otras veces IBI común todos.

Los elementos comunes del garaje son de uso particular de los propietarios que con finca independiente o propiedad pro indiviso utilizan para el servicio de aparcamiento, contemplados como espacios de la superficie del sótano, delimitados por su situación y dimensiones pero sin cerrar.

Salvo que la situación haya sido alterada por acuerdo de los copropietarios, o por que así lo contemple las Normas de la Escritura de Obra Nueva y División o Estatutos comunitarios, la posibilidad de que las plazas de garaje puedan ser cerradas con mampostería o cualquier otro material de obra, sustituyendo la identificación de cada plaza, según su posición y dimensiones mediante señales, no se puede hacer el cerramiento de ese espacio delimitado, aunque sea propiedad privativa, o uso exclusivo, pues su integración en una propiedad horizontal, supone una clara modificación de la configuración o estado exterior del conjunto del garaje, actuación que trasciende a las facultades de modificaciones previstas en la Ley de Propiedad, especialmente en los artículos 7.1 que dispone: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario”.

El Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que la unanimidad del total de los propietarios sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el “título constitutivo” de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, para el caso de que estos cierres no estuvieran establecidos en los estatutos legalizados, requeriría el acuerdo de la mayoría cualificada de las 3/5 partes del total de los propietarios y cuotas de participación.

De todas formas, la autorización comunitaria habría que contrastarla con la Ordenanza Municipal al respecto por si el cierre no cumpliera con las normas establecidas, téngase en cuenta que un cierre entre líneas, traería consigo cerrar lateralmente a las plazas colindantes, con el consiguiente perjuicio, ya que el uso seria limitado, incluso algunas veces imposible, ya que se llegaría al caso de no poder abrir la puerta de su vehículo aparcados entrelíneas.

En cuanto a la instalación de bolardos o pivotes abatibles para limitar el uso y circulación por terceros de la plaza de garaje, hay poca jurisprudencia al respecto, pero una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 14 de junio de 2006, dispuso que la instalación llevada a cabo dentro de los límites de la plaza de garaje, y distanciadas entre líneas, teniendo por finalidad el evitar la utilización por terceros, de modo que no advirtiendo que su colocación perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los demás usuarios de plazas de garaje la utilización de las mismas según su derecho para la realización de las maniobras de circulación, aunque es obvio que ya se dispone de viales y suficientes zonas o espacios de uso común, por donde también deben de transitar los peatones que puedan apercibirles de la existencia del pivote en zona suficiente iluminada del garaje, y asumiendo el propietario del bolardo la responsabilidad por la instalación en caso de accidente.

Opino profesionalmente y aconsejo no hacer una instalación de pivote o  bolardo sin contar con la Junta de propietarios, tema que al llevarlo al orden del día, requeriría un acuerdo de mayoría simple.

 

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