Lunes, Octubre 16, 2017
   
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El Fondo de Reserva. Obligatoriedad y permanencia contable

El Artículo 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal y en especial la Disposición Adicional  1 a), deja claro el carácter imperativo del fondo de reserva que deberá constituirse en todas las comunidades de propietarios.

A tenor de lo cual, la dotación del fondo no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legalmente establecido -5% del presupuesto ordinario. Continúa el apartado 2 de la Disposición Adicional, disponiendo que al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva.

Por consiguiente, no nos encontramos ante una norma que imponga a las comunidades una inversión mínima anual, sino un remanente o provisión contable obligatoria para atender los gastos de conservación del inmueble. Tampoco contempla la Ley que el fondo vaya nutriéndose progresivamente con aportaciones de los propietarios, sino simplemente manteniéndose estable. Consecuentemente y según la Disposición Transitoria Adicional de la LPH en el punto 2 dispone que bastará con cubrir las cantidades que se hubiesen detraído durante el ejercicio anterior más la actualización que proceda como consecuencia del incremento del presupuesto ordinario que se aprueba para el siguiente ejercicio, ya que éste constituye la base de cálculo del mínimo obligatorio del 5%. Si por contra la comunidad no gasta ninguna cantidad del fondo de reserva constituido, al inicio del ejercicio presupuestario no tendrá obligación legal para incrementar su dotación, por ello consiste en la permanencia contable. Otra cosa será y de acuerdo con las necesidades futuras de la comunidad en el mantenimiento de los elementos comunes o contratos, que se apruebe un fondo de reserva porcentualmente mayor, que es perfectamente permisible.

Los propietarios conocen la realidad y necesidades de reparación del inmueble, y más aún evitar su ruina física y económica, por eso la Junta de propietarios, ponderando todos los intereses comunes, tiene plenas facultades para modificar al alza el mínimo legal establecido del 5%, pudiendo establecer un tanto por cien superior, con aportación única o periódicas destinadas a engrosar un fondo de reserva exclusivamente vinculado al mantenimiento del edificio.

Por otro lado, no hay ninguna duda de la obligatoriedad de contribución con la cuota de participación de cada propiedad en el fondo de reserva, incluso garajes, trasteros y locales que en muchas comunidades están legalmente exonerados de la participación de los gastos de conservación y mantenimiento de los portales, ya que este fondo como se ha expuesto, es para mantenimiento de elementos comunes, de los que la comunidad tendrá que dar cuentas de la legal aplicación.

 

 

La junta de propietarios

Con respecto a las reuniones, la Ley establece que tiene que celebrarse una junta anual ordinaria para aprobar los presupuestos, cuentas, nombramiento de cargos, y en las demás ocasiones, siempre que lo estime oportuno el presidente o lo solicite el 25% de los propietarios. La citación a la junta ordinaria se hará cuando menos con seis días de antelación, y para las extraordinarias con el tiempo que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. Se hará constar los temas a tratar, la fecha, lugar de la reunión, hora en primera y segunda convocatoria, y una relación de los propietarios deudores privados de voto.

Lo ideal es que asistieran todos los propietarios, pero en la práctica asisten solo unos pocos, o los de siempre, y siendo la mayoría de los acuerdos actos de administración, el acuerdo es adoptado por la mayoría de los asistentes que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación en segunda convocatoria.

Los acuerdos adoptados en las juntas se reflejarán en un libro de actas debidamente diligenciado por el Registro de la Propiedad. El libro es el único documento obligatorio de una comunidad, del que tiene la custodia el Secretario-Administrador a disposición de cualquier propietario para su consulta. Las actas deben estar firmadas por el presidente y secretario y remitirse a los propietarios.

Entre la documentación, aunque no tiene carácter de obligatorio, estará el título constitutivo y los estatutos que son los documentos que resuelven muchos problemas. El título es una escritura global de todo el edificio, donde constan todas las propiedades y sus respectivas cuotas de participación, y en caso de no poseerse, se puede solicitar una copia del Notario ante quien se hizo o en el  Registro Notarial, y en su defecto, copia de la inscripción en el Registro de la Propiedad al que corresponda la finca.

En el título puede contener normas de participación en los gastos, exenciones en su caso, formas de reparto del gasto de conservación (coeficiente o partes iguales).
Los estatutos también son básicos porque regulan aspectos importantes de la comunidad, también pueden disponer el sistema de  reparto del gasto, de administración o el mantenimiento del edificio, incluso pueden recoger determinadas normas prohibitivas para las fincas.

 

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