Sábado, Septiembre 21, 2019
   
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'El mantenimiento de la edificación'

La idea del mantenimiento de los edificios es algo que poco a poco va calando en nuestro entorno social, pero que todavía dista mucho de alcanzar el grado de aplicación práctica que sería deseable.

En otros ámbitos de la vida cotidiana se ha asumido mejor el concepto de prevención, por ejemplo en el terreno sanitario, frente al tradicional de reparación. Frecuentes campañas de difusión en distintos medios de comunicación, especialmente la televisión, han conseguido extender el concepto de medicina preventiva como la fórmula para mantener un buen estado de salud y así evitar o, al menos minimizar el riesgo de aparición de enfermedades.

Frente a la medicina tradicional que giraba en torno a la enfermedad, su aparición, tratamiento y curación, está la medicina preventiva y se fundamenta en el mantenimiento y conservación de la salud. Se concreta en el establecimiento de ciertas pautas de comportamiento en la vida cotidiana, como pueden ser hábitos alimenticios, ejercicio físico, prácticas higiénico-sanitarias comunes, vacunas, revisiones médicas periódicas, etc. Todo ello se enmarca dentro del concepto asumido de salud frente a enfermedad.

En otros terrenos de lo cotidiano también está extendido este concepto, por ejemplo en el del automóvil. Todos sabemos que para que un automóvil funcione correctamente es básico someterse a una serie de revisiones periódicas y a unas determinadas labores de mantenimiento, todo ello recogido en un manual de mantenimiento que se entrega junto con el resto de documentación, en él se marca las pautas de cambios de aceites, controles de niveles, sustitución de piezas, duración de neumáticos, batería, etc. Por encima de todo, hay una cuestión de concepto: nadie duda de la necesidad de este mantenimiento y se acepta como evidente que para que un coche funcione hay que cuidarlo.

Un edificio, que en muchos aspectos es asimilable hoy día a un automóvil, necesita también de mantenimiento. La similitud entre una vivienda y un automóvil va más allá de lo que a primera vista pudiera parecer: los dos son productos manufacturados, no artesanales. La mayor parte de sus componentes están fabricados previamente en serie y luego montados y ensamblados en obra o taller. El nivel de prestaciones que proporcionan es cada vez mayor a costa de ser más complejos y sofisticados. Su funcionamiento depende del suministro de algún tipo de energía -gasoil, electricidad, gas ... Se podría seguir enumerando las similitudes entre uno y otro para terminar concluyendo que, también en la necesidad de ambos de tener un mantenimiento y unas revisiones periódicas, existe una correlación. La gran diferencia es que en un caso está asumida por el usuario y en otro no. Una vivienda, un edificio necesita también un mantenimiento debido fundamentalmente a la complejidad cada vez mayor que tienen sus instalaciones. Este mantenimiento es el que nos permite, como en la medicina preventiva de la que hablamos antes, conservarlo en un buen estado de salud, y de paso, obtener un ahorro importante al evitar la aparición de averías y desperfectos de difícil reparación. No conviene olvidar que, en muchos casos, el costo de las reparaciones en los edificios se ve agravado por los daños producidos por la avería más que por la propia avería. Caso concreto de las fugas de agua.

En este contexto es importante la labor de los Administradores de Fincas en el sentido de promover y difundir la idea de la Previsión, la "cultura del mantenimiento" frente a la más extendida de la reparación, « ya se arreglará cuando haga falta ». Entonces... será mucho más caro y engorroso.

 

'Los estatutos de la Comunidad legalizados o no'

Se nos plantea a los profesionales con mucha frecuencia, quizá más de lo que debiera en junta tras junta de la legalidad o no de los estatutos de la Comunidad, en algunos casos debidamente elevados a documento público e inscritos en el Registro de la Propiedad, y en otras, por acuerdos en Junta de propietarios, aprobados unánimemente y solamente hechos constar en el Libro de Actas y que fueron en su día comunicados a los propietarios, y el tercer caso son las Normas de Régimen Interno que contienen normas estatutarias que requieren otro tipo de acuerdo y fueron adoptado por la mayoría de propietarios.

En el primer caso de Estatutos debidamente legalizados, nada que decir sobre ello, aunque algunas veces los propietarios, de su lectura, entienden la existencia de determinados artículos y mayorías para adoptar acuerdos que no están en vigor, y tampoco hay que ir modificándolos por su coste, cuando las reformas de la Ley de Propiedad los dispone, y como ejemplo, en la ultima reforma Ley 8/2013 de 26 de junio, en la Disposición Transitoria Primera, dispone “En el plazo de 2 años, a contar desde la publicación de esta ley en el Boletín Oficial del Estado (BOE 153 de 26 de junio de 2013), las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuviere en contradicción con sus preceptos” Por lo tanto nos advierte que lo que tengamos establecido y esté en contra de la ley tiene que adaptarse, y si no se hiciera, dispone el Art. 6.3 del Código Civil que la comunidad no podrá adoptar acuerdos en contra de Ley o de las normas imperativas, dejando invalidados los artículos de los estatutos que no estén en vigor .

Ahora vamos con aquellos estatutos aprobados por los propietarios en su día y que no se elevaron a documento público y tampoco se inscribieron, y a este respecto he de señalar que la parte de su redacción que no esté en contra de Ley, para su validez, no fue necesario su inscripción, pero para su validez sobre terceros adquirentes es necesario su legalización, pues bien, dispone el Articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal …….(……) “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley ……….(…….) formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”

La resolución de la Dirección Generales de los Registros y del Notariado de 22 de septiembre de 2009  y de 23 de julio de 2005, clarificaron estas situaciones sobre estatutos no inscritos e inscritos no actualizados, y en consecuencia, para que el acuerdo que en su día se adoptó y que dio lugar a unos estatutos no inscritos vinculen a los nuevos propietarios, será necesario que estos los aprueben de forma expresa votando a favor de los mismos, de lo contrario no les vincularán por no estar elevados a documento público ni inscritos.

Por último, en el Reglamento de Régimen Interior no deben incluirse normas estatutarias, como tampoco es necesario elevarlo a documento público notarial y tampoco pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, y en esto si están vinculados los nuevos adquirentes de propiedades, y su aprobación requiere la mayoría simple de los asistentes a la junta, cuando los estatutos requiere la unanimidad del total de propietarios.

La diferencia entre estatutos y reglamento, estriba en la materia que se pretende regular, pues en el caso de los Estatutos, se regula el ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones, y su finalidad es proteger los intereses, mientras el Reglamento únicamente regular los detalles de convivencia sin que afecte a los derechos y obligaciones de los propietarios, por ello aunque no puedan estar inscritos serán obligatorios y vinculantes para la totalidad de sus propietarios que adoptaron y aprobaron el reglamento y los posteriores adquirentes  aunque  no los hayan aprobado.

 

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