Lunes, Abril 22, 2019
   
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Los complejos inmobiliarios, mancomunidades o agrupaciones de comunidades

La Ley de Propiedad Horizontal, Ley 8/1999 de 6 de abril, da respuesta a la problemática de los conjuntos inmobiliarios, hoy recogidos en los artículos 2 c) y 24.

La definición de los complejos inmobiliarios, ahora sobre bases amplias permiten abarcar las distintas realidades físicas y jurídicas, a un conjunto de edificios en régimen de propiedad horizontal, con una urbanización privada con diversas instalaciones, como pueden ser zonas de recreo, piscina, pistas de tenis, viales, etc.

La  variedad de los complejos inmobiliarios están comprendidos en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y los define de las siguientes formas:

1. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino sea la vivienda o locales.
Participar los titulares de estos inmuebles, con carácter inherente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarias, viales, instalaciones, servicios.
Por lo tanto que entre dichos inmuebles y los elementos comunes exista una relación jurídica, análoga a la que se da en propiedad horizontal.

2. La Ley establece dos grandes posibilidades organizativas para los complejos inmobiliarios.
a) Constituirse en una sola comunidad a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5, esto es, hacer el título constitutivo de propiedad por pisos o locales, fijándose los nuevos coeficientes de participación que le corresponda, reglas y estatutos. Esta constitución requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizados por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios:
a) En las agrupaciones de comunidades la Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
Estas son las formas en las que pudieran adaptarse  las comunidades o complejos según dispone la Ley de Propiedad Horizontal, y pueden trasformarse  por los acuerdos que determina la Ley de Propiedad Horizontal.

La realidad, a veces sorprendente, es que se trata de desfigurar la personalidad jurídica de una Mancomunidad con la de una Agrupación, y es que naciendo una serie de Comunidades con suma de coeficiente cien cada una, y además con coeficiente para la Mancomunidad  sobre los elementos comunes generales de todos, y constando en el  Titulo Constitutivo como tal Mancomunidad, algunos, tratan de desfigurar la realidad y personalidad jurídica, convirtiendo la mancomunidad en agrupación de comunidades.

Cosa distinta será que las propiedades independientes de cada comunidad con coeficiente 100% de cada una de ellas, pretendan gestionar desde la agrupación los presupuestos y gastos de cada una de las comunidades, entonces entraríamos en una presunta ilegalidad, puesto que la agrupación de comunidades solo administrará los elementos comunes del conjunto, y la Junta de propietarios, salvo acuerdo en contrario, estará constituida por los presidentes de cada una de las comunidades.
El cambio de la figura de Mancomunidad a Agrupación, requeriría el acuerdo unánime de todos los propietarios de cada una de las Comunidades por así disponerlo el artículo 17.6ª de la Ley de Propiedad Horizontal, y unos gastos muy elevados de requerimientos, Notaria, Registro de la Propiedad, modificación de coeficientes de todas las fincas registrales, normas y estatutos, etc.

Consecuentemente con lo expuesto, y para que los acuerdos sean legítimos, hay que respetar la figura jurídica de la Mancomunidad, la Agrupación tiene otra tipología jurídica, dispuesta en el artículo 24 de la ley de Propiedad Horizontal. Todo lo demás es ir en contra de Ley.

 

'El administrador de fincas'

Hace más de 30 años entré a formar parte de este gremio de profesionales, con la ilusión y las ganas de aprender, típicas de un hombre medianamente joven, y al día de hoy, y tras mucha práctica profesional, y compartir despacho con cinco administradores de fincas colegiados, y otros profesionales del derecho y economía, he llegado a adquirir la idea que la profesionalidad, la honradez y el trabajo, son piezas claves que se llevan por bandera. Así se lo he inculcado a los compañeros de despacho, a nuestros empleados y colaboradores, como a quienes han hecho prácticas profesionales con nosotros, que al tiempo lo han recordado y agradecido.

Desde mucho antes de mi colegiación tuve la idea de dedicarme a esto de administrar, y aún habiendo investigado la profesión, y tener la preparación suficiente, no tenía los conocimientos de dos órganos vitales en la profesión, como son la capacidad conciliadora necesaria para intentar salvar conflictos entre los vecinos y la formación de administrador basada principalmente en temas laborales, derecho, economía, técnicos en al edificación, seguros generales y humanísticos. Los profesionales que con esta meta se vienen formando en todas estas materias, pueden afrontar con rigor la dura tarea de la profesión.

Estos rasgos distintivos pueden ofrecer al administrado la importancia de la labor que desempeña y de los temas jurídicos del ejercicio diario, de ahí la importancia de que el ciudadano confíe en el profesional, destacando la necesaria relación de confiabilidad entre el administrado y el profesional.

Por eso la deontológica cumple una misión especial en el ejercicio profesional mediante su regulación en esta materia, que plasme de forma eficaz y efectiva la regulación, estaremos asegurando que ejercemos el cometido y obtenemos la confianza del administrado en ejercicio profesional confiable, competente y comprometido.

Por otro lado, y con respecto al Colegio profesional, es una corporación de derecho público amparado por ley, y entre otros, interesan especialmente dos cometidos: la defensa de los intereses profesionales de los colegiados y la protección de los intereses de los administrados.

Quizá el lector no entienda con este argumento el porqué de catalogarlo como una meta, pues la meta no está en la profesión misma, sino en las circunstancias que a veces la rodean, ya que si la profesión por si sola puede ser problemática, lo es mucho más, sabiendo de la existencia de la competencia desleal y de personas sin cualificación profesional suficiente, y legalmente reconocida para ejercer las funciones según lo previsto en  la Ley de Propiedad Horizontal.

Si a toda persona por el trabajo que realiza le complace sentirse valorada por su superior (quien le paga por el trabajo) y respetada por sus compañeros, en nuestro mundo, me da la sensación que no se alcanza, pues existe una enorme presión por parte de la sociedad intentando reducir sus gastos, y en algunos casos, no se dan cuenta de que el Legislador incrementa las obligaciones de nuestros clientes -las comunidades de propietarios- con lo que nuestro trabajo es mayor, más complejo, de una mayor responsabilidad, precisando una mayor experiencia y dedicación, que lógicamente tiene un coste, coste añadido como en nuestro caso al contar con profesionales colegiados en ejercicio, con garantías de un seguro de Responsabilidad Civil.

Una realidad social que hoy cobra más importancia por el contexto de crisis económica y de identidad que padecemos, pero no reducida al ámbito profesional sino de manera global es, cuando los administradores tenemos que defender la profesión y sus principios al tiempo que solicitamos nuestra justa retribución económica, porque deseamos ejercer nuestra dura profesión a cambio de la obtención de una contraprestación económica digna y esta sociedad neoliberal está convulsionando nuestra actividad, como pasa en otras muchas profesiones liberales.

La libre competencia es dura, en ella estamos, y en ese sistema deseamos permanecer respetando la Ley, pero no podemos permitir que nuestros clientes piensen que “el mayor enemigo del administrador sea nosotros mismos” con algunos burdos mensajes que encontramos con solo echar un vistazo a los medios. “El prestigio se hace trabajando, derrochando profesionalidad, seriedad y honradez, y sin duda, respetando al Colegio, la profesión y los compañeros”.

“La comunidad que cree que cuesta caro un profesional, no sabe lo caro que puede costar un incompetente”.

 

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