Sábado, Enero 18, 2020
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

'Los estatutos de la Comunidad legalizados o no'

Se nos plantea a los profesionales con mucha frecuencia, quizá más de lo que debiera en junta tras junta de la legalidad o no de los estatutos de la Comunidad, en algunos casos debidamente elevados a documento público e inscritos en el Registro de la Propiedad, y en otras, por acuerdos en Junta de propietarios, aprobados unánimemente y solamente hechos constar en el Libro de Actas y que fueron en su día comunicados a los propietarios, y el tercer caso son las Normas de Régimen Interno que contienen normas estatutarias que requieren otro tipo de acuerdo y fueron adoptado por la mayoría de propietarios.

En el primer caso de Estatutos debidamente legalizados, nada que decir sobre ello, aunque algunas veces los propietarios, de su lectura, entienden la existencia de determinados artículos y mayorías para adoptar acuerdos que no están en vigor, y tampoco hay que ir modificándolos por su coste, cuando las reformas de la Ley de Propiedad los dispone, y como ejemplo, en la ultima reforma Ley 8/2013 de 26 de junio, en la Disposición Transitoria Primera, dispone “En el plazo de 2 años, a contar desde la publicación de esta ley en el Boletín Oficial del Estado (BOE 153 de 26 de junio de 2013), las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuviere en contradicción con sus preceptos” Por lo tanto nos advierte que lo que tengamos establecido y esté en contra de la ley tiene que adaptarse, y si no se hiciera, dispone el Art. 6.3 del Código Civil que la comunidad no podrá adoptar acuerdos en contra de Ley o de las normas imperativas, dejando invalidados los artículos de los estatutos que no estén en vigor .

Ahora vamos con aquellos estatutos aprobados por los propietarios en su día y que no se elevaron a documento público y tampoco se inscribieron, y a este respecto he de señalar que la parte de su redacción que no esté en contra de Ley, para su validez, no fue necesario su inscripción, pero para su validez sobre terceros adquirentes es necesario su legalización, pues bien, dispone el Articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal …….(……) “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley ……….(…….) formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”

La resolución de la Dirección Generales de los Registros y del Notariado de 22 de septiembre de 2009  y de 23 de julio de 2005, clarificaron estas situaciones sobre estatutos no inscritos e inscritos no actualizados, y en consecuencia, para que el acuerdo que en su día se adoptó y que dio lugar a unos estatutos no inscritos vinculen a los nuevos propietarios, será necesario que estos los aprueben de forma expresa votando a favor de los mismos, de lo contrario no les vincularán por no estar elevados a documento público ni inscritos.

Por último, en el Reglamento de Régimen Interior no deben incluirse normas estatutarias, como tampoco es necesario elevarlo a documento público notarial y tampoco pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, y en esto si están vinculados los nuevos adquirentes de propiedades, y su aprobación requiere la mayoría simple de los asistentes a la junta, cuando los estatutos requiere la unanimidad del total de propietarios.

La diferencia entre estatutos y reglamento, estriba en la materia que se pretende regular, pues en el caso de los Estatutos, se regula el ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones, y su finalidad es proteger los intereses, mientras el Reglamento únicamente regular los detalles de convivencia sin que afecte a los derechos y obligaciones de los propietarios, por ello aunque no puedan estar inscritos serán obligatorios y vinculantes para la totalidad de sus propietarios que adoptaron y aprobaron el reglamento y los posteriores adquirentes  aunque  no los hayan aprobado.

 

'Normativa de accesibilidad. La supresión de barreras arquitectónicas'

Legislación:
La última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley 8/2013 dispone en su Artículo 10.1: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos….. b) las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”

Expuesto lo anterior, distinguimos lo siguiente de este artículo:
1º La obligatoriedad.
2º La NO necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios.
3º La obligación de pago hasta el coste anual del presupuesto ordinario de la comunidad, esto es, a lo que paga cada propietario a la comunidad en un año.
4º No hay exoneración para nadie en el pago de estas obras necesarias, pues aunque puedan modificar el titulo constitutivo o estatutos, salvo lo dispuesto en las últimas Sentencias del Tribunal Supremo.

El fundamento de esta no aplicación de exención se encuentra en la consideración de las obras de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas como obras obligatorias y cuya apreciación en esta ultima reforma de la LPH, hace que la interpretación para estas obras de accesibilidad, estén incluidos los locales y garajes, AUNQUE si disponen de cláusulas de exoneración en los pagos en gastos propios de escaleras, no tendrán que participar.

Otro hecho importante a destacar para la viabilidad del acuerdo de la junta de propietarios, y la obligación de participación de una anualidad de gastos ordinarios, es la de anualizar la inversión, esto es, si el coste a pagar por inversión es superior al valor del presupuesto anual ordinario de gastos comunes, de aprobarse la participación y pago fraccionado en varios años para poder soportar el gasto anual, estarían obligados todos los propietarios por un acuerdo de mayoría, ahora bien, de no aprobarse este aplazamiento o financiación, la diferencia del presupuesto ordinario anual al coste real de la inversión, la tendría que soportar quien ha solicitado la supresión de las barreras arquitectónicas.
En definitiva, nadie se puede oponer, la supresión de barreras es obligatoria, no necesita un acuerdo de la junta Artículo 10.1 b) LPH, aunque es aconsejable llevarlo al orden del día de una junta de propietarios, para valorar costes, la derrama y, en su caso, anualizar

 

 

'El uso de la piscina por quienes no son propietarios de viviendas'

Entre los problemas que se plantean con determinada frecuencia en las comunidades, es el uso de elementos comunes especialmente por la utilización de piscina, jardines, juegos recreativos para niños, pistas deportivas, etc. por propietarios  que lo son exclusivamente de las plazas de garajes que pueden ser anejos a las viviendas o fincas registrales independientes.

La exclusión del uso, la conservación y mantenimientos de estos de elementos comunes previstos en el Artículo 396 del Código Civil, pueden venir legalmente establecidos en los Estatutos y/o Titulo Constitutivo por la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, y claro está, aceptado por los compradores de estas fincas en la propia escritura de compra.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece “El título de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local (se entienden también los garajes) expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano”

“En el mismo título se fijara la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución  judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuar de los servicios comunes”.

“El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio de derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”
Ahora bien, y pese a que en algunas comunidades no determine en el título constitutivo”

Expuesto lo anterior, señalaremos sobre lo dispuesto en el Art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el ejercicio del derecho o el orden al uso o destino del edificio, y a este respecto, la comunidad podrá adoptar un acuerdo al efecto para excluir del uso de la piscina a los propietarios de garajes, fundamentado que conforme al uso, el propietario de garaje lo debe utilizar conforme a su destino exclusivo, que es el aparcamiento de vehículos, toda vez y a diferencia con las viviendas, se entiende que el derecho de los expresados elementos comunes lo tienen los propietarios de las viviendas, que “sirven para el mejor uso y disfrute de quienes habitan” como dispone el 396 del Código Civil, y en una plaza de garaje no se habita.

Pero aún no siendo necesario el acuerdo de la Junta, el artículo 396 del Código Civil alude a los elementos comunes como aquellos necesarios “para el adecuado uso y disfrute de la propiedad privada”, y parece evidente que la piscina o cualquier otra instalación deportiva, recreativa, etc. sirven para mejor uso y disfrute de quien habita en el inmueble y no guardan relación con el disfrute de una plaza de aparcamiento donde  no se habita, y que exclusivamente se destina al aparcamiento de vehículo.

   

'Cierre de plazas de garaje e instalación de pivotes o bolardos'

Se nos consulta con relativa frecuencia acerca de la posibilidad del cierre de las plazas de garaje existentes en el sótano, dotado de acceso directo desde la calle por una rampa y susceptible de aprovechamiento independiente, que además participa en los gastos de los elementos comunes del edificio como dispone el artículo 396 del Código Civil, y por su destino acogen plazas de garaje, y da lugar que en su interior se produzca con precisión las dimensiones y colindancias de las plazas de garaje, y la participación de estas en los elementos comunes del garaje, y entre otros los gastos propios de la conservación, mantenimiento, impuestos de reserva de  acceso (Vado), otras veces IBI común todos.

Los elementos comunes del garaje son de uso particular de los propietarios que con finca independiente o propiedad pro indiviso utilizan para el servicio de aparcamiento, contemplados como espacios de la superficie del sótano, delimitados por su situación y dimensiones pero sin cerrar.

Salvo que la situación haya sido alterada por acuerdo de los copropietarios, o por que así lo contemple las Normas de la Escritura de Obra Nueva y División o Estatutos comunitarios, la posibilidad de que las plazas de garaje puedan ser cerradas con mampostería o cualquier otro material de obra, sustituyendo la identificación de cada plaza, según su posición y dimensiones mediante señales, no se puede hacer el cerramiento de ese espacio delimitado, aunque sea propiedad privativa, o uso exclusivo, pues su integración en una propiedad horizontal, supone una clara modificación de la configuración o estado exterior del conjunto del garaje, actuación que trasciende a las facultades de modificaciones previstas en la Ley de Propiedad, especialmente en los artículos 7.1 que dispone: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario”.

El Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que la unanimidad del total de los propietarios sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el “título constitutivo” de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, para el caso de que estos cierres no estuvieran establecidos en los estatutos legalizados, requeriría el acuerdo de la mayoría cualificada de las 3/5 partes del total de los propietarios y cuotas de participación.

De todas formas, la autorización comunitaria habría que contrastarla con la Ordenanza Municipal al respecto por si el cierre no cumpliera con las normas establecidas, téngase en cuenta que un cierre entre líneas, traería consigo cerrar lateralmente a las plazas colindantes, con el consiguiente perjuicio, ya que el uso seria limitado, incluso algunas veces imposible, ya que se llegaría al caso de no poder abrir la puerta de su vehículo aparcados entrelíneas.

En cuanto a la instalación de bolardos o pivotes abatibles para limitar el uso y circulación por terceros de la plaza de garaje, hay poca jurisprudencia al respecto, pero una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 14 de junio de 2006, dispuso que la instalación llevada a cabo dentro de los límites de la plaza de garaje, y distanciadas entre líneas, teniendo por finalidad el evitar la utilización por terceros, de modo que no advirtiendo que su colocación perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los demás usuarios de plazas de garaje la utilización de las mismas según su derecho para la realización de las maniobras de circulación, aunque es obvio que ya se dispone de viales y suficientes zonas o espacios de uso común, por donde también deben de transitar los peatones que puedan apercibirles de la existencia del pivote en zona suficiente iluminada del garaje, y asumiendo el propietario del bolardo la responsabilidad por la instalación en caso de accidente.

Opino profesionalmente y aconsejo no hacer una instalación de pivote o  bolardo sin contar con la Junta de propietarios, tema que al llevarlo al orden del día, requeriría un acuerdo de mayoría simple.

 

'Ascensores: seguridad y competencia'

Afortunadamente, el transporte vertical es el medio de transporte más seguro que existe y esto es así porque, si nos damos cuenta, antes de que utilicemos el autobús, la moto, o nuestro propio turismo, prácticamente todos los habitantes de nuestra ciudad utilizamos primero el ascensor.

Y, ¿por qué es el más seguro? ¿por qué el índice de accidentes es tan bajo?. Pues la respuesta es sencilla; porque todos los ascensores tienen una empresa conservadora que se encarga de revisar, engrasar y reparar periódicamente la instalación, lo que evita que los ascensores ocupen la sección de sucesos en los medios informativos.

La seguridad es, por supuesto, el objetivo prioritario de las empresas conservadoras de ascensores que disponen en sus plantillas de personal especializado y cualificado en electricidad, mecánica y electrónica a la vez. Además, la rapidez en la atención de los avisos de averías, atrapamiento, la calidad de los repuestos y materias primas utilizadas, el cumplimiento de los requisitos que impone el vigente Reglamento de Aparatos Elevadores (RAE), etc., tiene el coste que las empresas no pueden reducir, so pena de afectar a la calidad del servicio prestado.

Si las empresas conservadoras ofrecen sus servicios con un precio sensiblemente inferior al resto de la competencia lo estarán haciendo a costa de la calidad de su servicio. Sus mecánicos no serán los mejores especialistas pues tendrán que pagarles menos, sus repuestos serán de peor calidad o, incluso, reciclados de otras instalaciones, no podrá cumplir los requisitos que exige el RAE y, en definitiva, todos estos factores afectarán mucho antes de lo que el cliente piensa a su seguridad, todo ello salvo que la política empresarial sea una reducción de los ingresos empresariales en beneficio del cliente.

A los administradores de fincas no es necesario explicarles la importancia y nivel de exigencia de las normativas comunitarias y, también, el coste que supone su aplicación en las empresas del sector con los programas de formación necesarios, adecuación de instaladores, etc.. En definitiva, siempre han dicho los publicistas que "la calidad tiene un precio y la seguridad también”.

El servicio de mantenimiento de ascensores tiene un coste; la libre competencia entre las empresas tiene un límite y este es el coste mínimo del servicio que prestan porque por debajo del coste es evidente que la seguridad se resiente a muy corto plazo para el usuario. Evidentemente, las empresas que basen su oferta en el precio en lugar de hacerlo en la calidad de su servicio acabarán desapareciendo en pocos años, como también ocurre profesionalmente en los servicios que prestan los Administradores de Fincas, por eso muchas veces discutir a la baja el coste del mantenimiento del ascensor cambiando de empresas o los honorarios del Administrador, no debe ser de interés a los copropietarios, hay que valorar por encima de todo, la calidad, servicios de atención que se prestan, y profesionalidad, (nadie da euros por céntimos), todo es a costa de algo, y afecta a la calidad, responsabilidad, profesionalidad. El buen hacer tiene un coste.

En definitiva, se acabarán los tiempos de "yo se lo hago más barato" porque estamos jugando con la seguridad y economía de los usuarios, por los nuevos tiempos de, "nuestra empresa ofrece un servicio de calidad, seguridad y eficacia”, eso sí, a un precio razonable.

   

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